如果张三拿100万元买一栋房子，过了一年，以150万元卖给了李四。张三在一年之内赚了50万元，投资回报率是50%。实际上，世界上的房屋总量并没有增加，只不过住宅的价格上涨了，看起来社会财富总值似乎增加了。从表面来看，张三所赚的50万元是李四提供的。

    李四为什么肯出150万元？因为他看到张三能够在一年之内净赚50万，他会很自然地预期，在买进这栋房子一年之后再卖掉，同样也能挣50万元。在巨额利润的吸引之下，即使手上没有足够的现金，他也会千方百计筹集资金，最简单的办法是向银行贷款。

图3 房地产投机

    一般来说，银行比较愿意给房地产投资发放贷款。按照现代金融理论，银行在审查贷款条件和资格时，特别重视贷款人的收入、现金流、还款能力和信用度等条件，这就是所谓的第一还款来源。但是在实际操作中，许多商业银行在贷款审查时并没有真正重视贷款人的“还款能力、信用程度”，他们所关注的是抵押品、质押品与贷款额度是否相对称。按揭贷款购买的住宅就是银行手里的抵押品。如果房地产的市价不变，或者有所上升，由于银行发放的按揭贷款只相当于房价的80%。因此，银行贷款具有足够的抵押。只要房价下跌不超过20%，银行的贷款就是安全的。银行坐收利息，只赚不亏。

    在上面的例子里，当李四打算用150万元从张三手中买下这栋房子的时候，他手上可能只有30万元。他需要向银行贷款120万元。银行发放贷款之后要求李四以分期付款方式，在若干年内连本带息归还贷款。银行发放贷款的依据是确认房产价格是150万元。要求贷款者首付20%，也就是30万元。银行发放这项贷款并没有违反规则。在一般情况下，房地产价格比较稳定。如果李四不能如期支付约定的月供，银行可以收回房子的产权，通过拍卖追回贷款。倘若这栋房子按照市价拍卖150万元，扣除了120万元的贷款和相应的利息、手续费之后，还可以返回一些钱给李四。在这种情况下，所有的损失都由李四来承担。

    假定再过一年，李四把房子卖给王五，交易价格200万元。姑且不计交易成本和各种其他费用，李四也赚了50万元，他实现了当初的预期。王五为什么会出200万元来购买这套原来只值100万元的房子？因为，他看到张三、李四都通过炒买、炒卖赚了大钱，每个炒买者不花多大力气就赚了50万元。他想如法炮制，花200万元买进，将来卖250万元，也赚50万元。他自己出资40万元，向银行贷款160万元。

    房价被越炒越高，炒房者很高兴，银行也很高兴，发放出去的贷款数额越来越多，银行利润也越来越高。从表面来看，由于房价越来越高，银行抵押资产的价值越来越高，银行信贷资产的安全性似乎毫无问题。泡沫经济往往会给银行系统传递错误的信息。在经济繁荣时期银行往往过于乐观，放松贷款。既然房地产价格节节上升，银行手中的抵押越来越值钱。银行有恃无恐，投资风险极小。业务越做越大，利润也水涨船高。即使有些贷款不能及时归还，其损失也完全由贷款方负责。

    可是，一旦泡沫迸裂，房地产价格急转直下，结局就完全不一样了。假定人们改变了预期，大量资金外逃，市场上对房地产的需求骤然下跌，没有人愿意支付高于250万元来购买王五的房子，而他又丧失了分期付款的能力，在宣告破产之后，银行收回他的房子。假定拍卖所得只有100万元，无论如何也没有办法抵偿他当初借贷的160万元。王五自己的40万元泡汤了，而银行的日子也很不好过，在账面上马上出现了60万元的不良贷款。

    在这个例子中，张三和李四分别赚到了50万元，两个人总共赚了100万元。这笔钱并不是从天上掉下来的，其中有40万元来自于王五，还有60万元来自于银行。无论从哪个角度来说，当张三把房子卖给李四，李四卖给王五，交易已经结束了。张三和李四获利，合理又合法。没有任何理由要求他们来承担王五和银行的损失。泡沫经济把40万元从王五转到张三和李四手中，同时又把60万元从银行转到他们手中。

    在这些交易中，房子的数量和质量都没有发生变化，可是交易总额不断上升，银行的贷款总额也上升了，这就是泡沫。通俗地解释，泡沫的定义就是内部空无一物，要不了很久就会崩溃。如果我们说一个房地产市场上出现泡沫经济，那么一定和银行贷款有关。假若人们购房时全部支付自己拥有的现金，就很难形成真正意义上的泡沫经济。即使这类泡沫经济崩溃，对于金融系统的冲击有限，危害性有限。

    人们在泡沫经济形成过程中产生了一种不正常的幸福感，并导致强烈的正反馈。不断投入房地产市场的资金就像不断注入泡沫的空气一样，把泡沫越吹越大。如果只有一、两个按揭贷款出问题，那么银行尚且可以动用自身的利润或银行股东的自有资本来冲销损失。倘若成千上万的人按照同一个模式向银行按揭贷款，又几乎在同一个时间段内遭遇房地产市场的崩溃，那么银行可能丧失资金流动性和清偿性。银行危机将迅速波及到整个国民经济。