看现象：房地产投资为何热？投资渠道少造成的

　　记者：在楼市调控的背景下，目前市民投资房地产的热情有没有下降？能预测一下2011年的楼市吗？

　　周业安：2010年央行曾有两次小幅度的加息。从去年12月26日起，金融机构一年期存款利率上调至2.75%，一年期贷款利率上调到5.81%。不过，加息后居民的储蓄实际上仍然处于“负利率”。由于不动产可以保值增值，房地产投资目前来看还是存在一定预期收益，因此，市民投资首选房地产。

　　在去年的楼市调控中，很多购房者都发出了这样的声音———“我明年买”，这传递出在城市化进程中住房的刚性需求依然存在。在当前存在通胀预期的背景下，持有大资金的人士或家庭的投资意愿更强烈，因为如果不将钱流动起来，他们的损失将更加明显。从2010年年底看，这些大资金依然在流入楼市，同时新增家庭的购房需求也在随时间累积。个人预计，2011年市民投资房产的市场热情并不会降低。

　　记者：现在的房价对很多购房者说并不低，为什么资金不流入其他的渠道投资，而是热衷于投资房地产呢？

　　周业安：这是投资渠道少造成的。市民将钱存在银行拿利息不划算，如果投资债券收益率又偏低，投资股市又面临很大的不确定性，风险太高，波动太大，因此投资房地产相对来讲更容易把握些。

　　记者：过去一段时间，媒体都在报道楼市资金流入股市，对此你怎么看？

　　周业安：如果经济复苏比较好，股市开始走稳走好，那么部分楼市资金确实可能会被重新吸引回股市，但是目前国内、国外的经济复苏形势并不明朗，依然处于波动的阶段，A股投资的风险与收益并不匹配，普通家庭觉得不易把握，不如投资房产稳当。

　　看政策：楼市调控会继续吗？今年调控还会加码

　　记者：你怎么看2010年楼市调控的效果？2011年楼市调控政策会不会继续加码？

　　周业安：去年房地产成交量增速回落，说明调控显现了一定的作用。但根据中国房产信息集团(微博)近日提供的全年均价调查显示，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海新建商品住宅全年均价达22261元/平方米，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。从以上数据来看，调控效果有限，所以，今年调控会继续，加码的可能性很大。

　　记者：那么，下一步的调控会以怎样的方式来展开？

　　周业安：之所以2010年成交量增速回落但房价坚挺，是因为开发商的资金压力还不够大，随着通胀压力以及房价上涨的压力，2011年加息是必然的，加息出现在春节前后以及二三季度的可能性较大。而且我认为，2011年加息肯定不止一次，如果通胀和房价的调控效果持续不佳，甚至可能一直调至实际利率。通过这种利率的方式，可以进一步增加房地产企业的资金成本，降低利润率，对开发市场进行降温，从而防止房价快速上涨。

　　看走势：今年房价是涨是跌？局部地区可能会下降

　　记者：你对2011年全国房价大的趋势怎么看？看涨还是看跌？

　　周业安：宏观调控的目的本来就不是一下把房价打下去，而是减缓房价上涨的速度。说实话，现在还很难预计2011年房价的走势，如果出现力度更大的第三轮调控，局部地区的房价有可能出现小幅的回落，但是城市土地资源越来越稀缺，因此地价很难下降，绝大部分城市的热点地段的房价涨速或许会减缓。

　　记者：您说的局部地区出现价格下降的可能性，具体是指哪些城市？

　　周业安：2011年，像北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价很难全面下调，比如像北京四环内的房价就很难降下来，但是如果今年的楼市调控进行加码后，像部分城市非核心的“过炒”区域就有回调的空间，特别是房价与收入匹配较差、投资和投机占比较大的地区。

　　记者：您觉得2011年一线城市和二三线城市房地产市场会不会产生不同的特点？

　　周业安：对！2011年，市场上还很可能会出现这样一个趋势，由于一线城市价格已经达到较高的水平，而且本金也需要得更多，一线城市的投资操作机会越来越小，资金很可能更多地转向二三线城市以及其他的物业种类。比如去年年底，一些开发商就在二三线城市频繁拿地，二三线城市房地产市场的动态在今年也值得特别关注。由于地价牵扯到地方政府收入，可以预见，中央将会向地方政府施加更大的压力，以确保房地产市场能够回归理性。 本报记者 周旭

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