看得懂的楼市不叫楼市。从2004年底至2010年底，6年间北京房价翻了5倍，个别楼盘甚至翻了6倍多。6年前，当时包括所谓业内人士、专家学者在内，没有一个人能预测到房价会发生500%甚至600%的溢价。难怪至今有些人捶胸顿足，不如当初咬牙跺脚把房子买了，6年前可以全款买一套房子，如今却只能够交首付款加装修费了。

今年5月份以来，由于开发商大力促销，采取以价换量策略，使得楼市出现了些许暖意，加之6月初政府降息政策的利好，楼市成交量大增暖意十足。至此开发商和购房者似乎忘记了楼市寒气十足的冬天，个别开发商蠢蠢欲动酝酿涨价，购房者以百米冲刺的速度抢房，供需似乎一夜之间，达成默契完成了供销程序。

甚至一些购房者得出了，降息及一系列政策微调后，楼市已经触底的判断。事实上这种恐慌的确已经在市场蔓延。笔者始终人为，本次楼市成交量快速提升，并不是政府调控放松和房价触底的信号，更不意味楼市已经触底。这轮成交反弹仍然是开发商以价换量的结果。不仅如此，目前一些存货压力比较大，年度销售指标完成尚有压力的开发商，仍在选择以价换量。这种趋势起码会持续到明年初。

就连多数房地产上市公司高层也表示，尽管销售数据向好，但，政府对宏观经济政策的把握以及基于此而制定的房地产调控政策，是决定楼市未来的关键。是的，对大部分开发商而言，降息是利好消息。目前房地产市场整体资金链比较紧张，主管部门也仍然强调严控银行信贷流向房地产行业。因此，贷款利率下调，只不过意味着开发商从银行贷款的利率更低，融资成本更低，加上市场回暖，开发商的困难日子得以缓解而已。

对购房者而言，降息则进一步降低了刚性需求的购房门槛，将促进楼市成交量进一步回升。如果政府不出台更严厉的调控政策，降息将促使今后一段时间成交量延续前两个月的回暖态势。在此基础上，房价止跌的态势或将更为明显。

看得懂的楼市不叫楼市。但，可以肯定，今年楼市不会出现恐慌性购房。原因有二，首先，政府严厉的限购、限贷等行政手段和政策调控依然执行力度很大，且开发商的库存依然偏大，同时，下半年潜在供应依然处于较高水平。这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。

其次，相当多的刚需并不满意当下仍然处于高位的房价，更多民众不会因零点几的降息而动心，甚至，相当多的潜在购房需求人群已放弃近期购房的意愿。因此，目前楼市可以概括为：开发商以价换量，投资客逢低吸纳，地方政府谨慎推地。楼市目前仍属于低位盘整，楼市已经触底的判断是个误区，少数人期待的房地产在近期翻盘的可能性几乎是零。