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业界：中国地产泡沫开始破灭 房价将跌至少10% |
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新闻来源： 发布时间：2010-8-13 8:45:36 浏览：585次 |
2009年以来暴涨的房价在今年势必会经历一轮较大的回调，降幅或达10%—20%，不过这样的调整不太可能对目前表现稳固的实体经济产生明显的拖累
当去年7月份多数人还在质疑中国房地产市场回升的可持续性时，我们就预测到了房价泡沫的形成，并指出这次泡沫的严重程度要超过2007年。此后的变化证实了我们的预期。房价一路高涨，最终促使政府在今年4月份出台了十年来最严厉的紧缩政策。受政策影响，交易量已开始出现暴跌，而房价也出现微跌。现在大家关注的焦 点是房地产市场之后会呈现怎样的走势？我们的观点是房地产市场的回调势在必行，预期未来12—18个月全国平均房价下跌10%—20%，随后在2011年下半年企稳回升。另外，尽管房地产部门在中国经济中占据了重要地位，但房价泡沫的破灭对实体经济和银行系统的影响应该不大。
房价飞涨的背后推手
中国房地产市场的泡沫在过去一年里日益凸显，尤其是在部分大城市。2009年全国平均房价同比上涨了22.4%，在今年前四个月更是再度跃升13.1%。从各省份来看，2008年底到2010年4月份期间，海南的房价涨幅高居榜首(87.2%)，紧随其后的是上海(81.2%)、吉林(77.5%)和北京(67.0%)。考虑到2003—2008年全国房价的年均涨幅仅为10.6%，2009年开始的房价飞涨实在是触目惊心。
由此导致的结果是购房能力和租金收益率的显著恶化。根据2009年的数据，一个中国家庭购买一套普通住宅平均需要不吃不喝、积攒将近8年的全部收入(2008年的这个数字是7年)。这还是在没有考虑按揭贷款利息的前提下得出的结果。现在，上海和北京的房价收入比分别高达13和19，而美英等发达经济体的这个数字均在3—5之间。
我们认为房价飞涨的背后既有新屋供给暂时短缺的影响，也有信贷宽松推高需求的因素。
需求方面，过去5个季度里宽松的信贷条件引发了对房地产的投机需求。2009 年第一季度至2010年第一季度期间，按揭贷款余额增加了2万亿元人民币，较2008年底增加了59%。虽然没有官方统计数据，但众所周知这些贷款中很多都被用于购买第二套、第三套甚至更多套的房子。
供给方面，在过去几个季度里上市销售的新房一直供不应求。这是由于2008年房地产市场萎缩而且全球金融危机爆发，悲观的开发商因此在2008年和2009年上半年大肆削减投资。尽管价量齐升的交易数据表明房市从2009年4月份开始回暖，但开发商对复苏的可持续性一直持怀疑态度，直到去年下半年V型复苏迹象更加明显时，他们才开始大幅加快新项目的开工。考虑到新屋开工和房屋销售(不管是期房还是现房销售)之间存在时间差，我们认为2010年三季度之前新屋供给将依然紧缺。
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