薛涌

最近，任志强又出来叫着要取消经适房，理由还是老一套：市场经济。其实，市场经济未必意味着住房的市场化。

看看成熟的市场经济国家的房地产政策，大致有两种模式：市场模式和权利模式。所谓市场模式，就像美国的房地产市场一样，房价也好，地价也好，在既定的法律规约之下，主要在公开的市场上交易。房子一般都卖给出价最高的人，追求效益的最大化。

权利模式，则把住房定义为人的基本生存权利，国家有义务保证老百姓“居者有其屋”。换句话说，基本的住房权利，就像生命、自由等其他权利一样，是不能在市场上标价拍卖给出价最高者的。只有在这种基本权利被满足的条件下，剩余的住房才可以拿去按市场模式经营。

新加坡的住房有85%都属于保障性住房，即所谓“组屋”，遵循的大致就是这种权利模式。如果考虑到15%左右的商品房中许多是供外国人居住，本地居民住保障性住房的比例就更高。荷兰一些大城市，保障性住房也占了50%左右。

在住房政策上采取市场模式还是权利模式，和是否走市场经济的道路并无关系。这里的关键还是资源和生态。美国之所以采取市场模式，一大原因就是土地资源充足。在历史上，美国以地广人稀、资源丰富著称。早年殖民地时代的弗吉尼亚，男性白人自由民只要凑足了钱从欧洲买张船票，到达那里后就能够近乎免费地自动得到50英亩（大致为0.2平方公里，或500米长，400米宽）的土地。这在中国，足可以建一个公园或者大学了。守着这种近乎白来的土地资源，美国采取了粗放的发展模式，甚至政府也动不动就运用“土地财政”。比如，美国州立大学的建设，重要的步骤就是靠联邦拨发土地出售。后来兴修连通东西海岸的铁路，联邦的土地调拨也成为一大动力。

即使到今天，有人假设如果把全美国的家庭都搬到得州，把其他49州全部空出，每户仍然能拥有两英亩土地。要知道，两英亩也就是8000多平方米。建一个标准的世界杯足球场，也只需要7000多平方米。当有了如此充裕的土地资源时，人的居住权利当然也基本上能够靠市场来解决。在美国的许多地区，如今仍然可以用一年多的工资买栋房。

但是，在新加坡这种土地资源紧缺的地方，如果采取市场模式的话，大部分居民的居住权就会受到威胁。新加坡的现行政策，等于是全体公民的集体决定：有限的土地属于大家的，必须在解决了每个人基本的住房权利后才能通过市场来调节。

中国当然不是新加坡那样的城市国家。但是，中国的城市，在土地资源上并不比新加坡宽裕。因此，中国城市的住房绝大部分应该是保障性住房，所保障的是人的基本权利。为了建设这样的住房，政府要免费出让土地，不征收房地产税。在大部分老百姓的基本住房权利得到保障后，可以把剩余的土地高价出售给开发商修建商品房，并对这些商品房课以高额的房地产税，所获得的资金可以用来补贴保障性住房的建设。这样不仅保障了“居者有其屋”，而且绝大多数城市居民住的是小房，城市“浓缩”、人口密度加大、公交更加有效率。中国的城市化，进而成为“可持续的发展”。　（作者系知名旅美学者）