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决定住房政策模式关键在资源和生态

新闻来源: 发布时间:2010-9-11 8:53:18 浏览:925次


薛涌

最近,任志强又出来叫着要取消经适房,理由还是老一套:市场经济。其实,市场经济未必意味着住房的市场化。

看看成熟的市场经济国家的房地产政策,大致有两种模式:市场模式和权利模式。所谓市场模式,就像美国的房地产市场一样,房价也好,地价也好,在既定的法律规约之下,主要在公开的市场上交易。房子一般都卖给出价最高的人,追求效益的最大化。

权利模式,则把住房定义为人的基本生存权利,国家有义务保证老百姓“居者有其屋”。换句话说,基本的住房权利,就像生命、自由等其他权利一样,是不能在市场上标价拍卖给出价最高者的。只有在这种基本权利被满足的条件下,剩余的住房才可以拿去按市场模式经营。

新加坡的住房有85%都属于保障性住房,即所谓“组屋”,遵循的大致就是这种权利模式。如果考虑到15%左右的商品房中许多是供外国人居住,本地居民住保障性住房的比例就更高。荷兰一些大城市,保障性住房也占了50%左右。

在住房政策上采取市场模式还是权利模式,和是否走市场经济的道路并无关系。这里的关键还是资源和生态。美国之所以采取市场模式,一大原因就是土地资源充足。在历史上,美国以地广人稀、资源丰富著称。早年殖民地时代的弗吉尼亚,男性白人自由民只要凑足了钱从欧洲买张船票,到达那里后就能够近乎免费地自动得到50英亩(大致为0.2平方公里,或500米长,400米宽)的土地。这在中国,足可以建一个公园或者大学了。守着这种近乎白来的土地资源,美国采取了粗放的发展模式,甚至政府也动不动就运用“土地财政”。比如,美国州立大学的建设,重要的步骤就是靠联邦拨发土地出售。后来兴修连通东西海岸的铁路,联邦的土地调拨也成为一大动力。

即使到今天,有人假设如果把全美国的家庭都搬到得州,把其他49州全部空出,每户仍然能拥有两英亩土地。要知道,两英亩也就是8000多平方米。建一个标准的世界杯足球场,也只需要7000多平方米。当有了如此充裕的土地资源时,人的居住权利当然也基本上能够靠市场来解决。在美国的许多地区,如今仍然可以用一年多的工资买栋房。

但是,在新加坡这种土地资源紧缺的地方,如果采取市场模式的话,大部分居民的居住权就会受到威胁。新加坡的现行政策,等于是全体公民的集体决定:有限的土地属于大家的,必须在解决了每个人基本的住房权利后才能通过市场来调节。

 

中国当然不是新加坡那样的城市国家。但是,中国的城市,在土地资源上并不比新加坡宽裕。因此,中国城市的住房绝大部分应该是保障性住房,所保障的是人的基本权利。为了建设这样的住房,政府要免费出让土地,不征收房地产税。在大部分老百姓的基本住房权利得到保障后,可以把剩余的土地高价出售给开发商修建商品房,并对这些商品房课以高额的房地产税,所获得的资金可以用来补贴保障性住房的建设。这样不仅保障了“居者有其屋”,而且绝大多数城市居民住的是小房,城市“浓缩”、人口密度加大、公交更加有效率。中国的城市化,进而成为“可持续的发展”。 (作者系知名旅美学者)

(本文来源:金羊网-新快报 ) netease
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